不動産ファンドにおけるスキーム選択 、GKTK・任意組合・LPSの比較

不動産証券化の実務では、合同会社（GK）を営業者とし、そのGKが匿名組合契約を締結する形（GKTKスキーム）が広く利用されています。

• 特徴：合同会社が不動産を保有し、匿名組合員は営業者であるGKに出資する構造。
• メリット：
  • 出資者は対外的責任を負わない
  • 営業者をペーパーカンパニー化することで、倒産隔離が可能
  • 匿名組合の柔軟性を活かしつつ、不動産投資への適用がしやすい

2. 任意組合型の不動産投資

不動産特定共同事業においては、民法上の任意組合を使うケースがあります。

• 特徴：不動産の共有持分を各組合員が直接保有するため、登記簿に出資者の名義が現れる。
• メリット
  • 出資者が「所有者」として登記されることで権利関係が強固になる
  • 投資家にとっては直接所有に近い安心感が得られる
• デメリット
  • 組合員は無限責任を負う
  • 複数名義の登記・管理にコストがかかる

3. LPSの利用可能性

投資事業有限責任組合（LPS）は、不動産分野における利用は限定的ですが、特定のスキームでは検討対象となります。

• 特徴：LPが有限責任で参加でき、GPが無限責任で業務執行を担う。
• メリット：制度的安定性が高く、投資家保護の枠組みが整備されている。
• デメリット：利用対象は基本的に株式投資・ベンチャー投資を想定しているため、不動産スキームへの適用は限られる。

4. スキーム選択の実務基準

不動産ファンドのスキームを選ぶ際には、以下の基準が実務上の判断軸となります。

判断軸	適するスキーム
出資者が直接登記されることを重視	任意組合
倒産隔離・柔軟な投資対象を重視	GKTK
制度的安定性・投資家保護を重視	LPS（ただし利用領域は限定的）

まとめ

• 不動産証券化の実務では、GKTKスキームが標準として使われる。
• 任意組合は投資家の権利を直接担保する場面で選ばれる。
• LPSは不動産スキームには限定的だが、一定のケースで検討対象。

スキーム選択は、投資対象の性質・投資家層・倒産隔離の要否といった条件を踏まえて総合的に判断する必要があります。